CN
EN
TH
เคล็ดลับสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ก่อนการซื้อ คำถามแรกที่ผู้ที่สนใจจะซื้อต้องถามตนเองก็คือพวกเขาต้องการซื้อเพื่ออะไร คุณกำลังวางแผนที่จะซื้อเพื่อเป็นที่พักของตนเอง บ้านพักตากอากาศ หรือเพื่อการลงทุน? ในแต่ละกรณี ขั้นตอนการคิดที่คุณจะต้องพิจารณาจะค่อนข้างแตกต่างกัน
หากคุณจะซื้อเพื่อการลงทุนเท่านั้น สิ่งสำคัญก็คือ ‘ต้องคิดด้วยหัวไม่ใช่ด้วยหัวใจ’ แทนที่จะตัดสินใจซื้อตามใจตัวเอง คุณต้องตัดใจและเน้นไปที่ตัวเลขเท่านั้น เพราะในหลาย ๆ กรณีแล้วที่ดินที่ดีต่อการลงทุนที่สุดอาจแตกต่างจากที่ดินที่คุณซื้อเพื่อใช้ส่วนตัวอย่างสิ้นเชิงก็เป็นได้
หนึ่งในการตัดสินใจแรกที่นักลงทุนต้องทำก็คือ ‘กลยุทธ์ในการถอนตัว’ ของพวกเขาเพราะนี่จะมีผลกระทบต่อการตัดสินใจอย่างมากสำหรับที่ที่คุณจะซื้อ บางคนที่วางแผนจะเก็บอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นไว้ตลอดไปกับผู้ที่ซื้อด้วยเหตุผลหลักในการสร้างรายได้ประจำนั้นจะมีกลยุทธ์ที่แตกต่างจากผู้ที่กำลังหาโอกาสสร้างผลตอบแทนอย่างรวดเร็วจากการ ‘flipping’ ตัวอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งหมายถึง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะเริ่มต้นของการพัฒนา จากนั้นขายต่อในระหว่างที่กำลังก่อสร้างหรือทันทีที่การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์)
คุณอาจจะเคยได้ยินคำพูดเก่า ๆ ถึงปัจจัยสำคัญที่สุดสามประการในการพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์คือ ‘ทำเลที่ตั้ง, ทำเลที่ตั้ง และ ทำเลที่ตั้ง’ อันเป็นการนำตัวเองเข้าไปอยู่ในตำแหน่งของคนที่ต้องการซื้อเพื่อการให้เช่าหรือซื้อจากคุณเมื่อคุณตัดสินใจว่ามันถึงเวลาที่จะขาย แล้วปัจจัยอะไรที่จะเป็นสิ่งสำคัญที่สุด? ถ้าคุณกำลังจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ ฯ ปัจจัยที่สำคัญในการตัดสินใจก็คือโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ สามารถเดินทางไปมาได้สะดวกไหม ใกล้ศูนย์การค้าและแหล่งบันเทิงอื่น ๆ ไหมเหล่านี้เป็นต้น แต่ถ้าหากคุณซื้อที่ที่พัทยาแล้วปัจจัยสำคัญก็จะต้องอยู่ที่เรื่องของระยะทางที่จะไปสู่ชายหาดที่ดีที่สุด ความใกล้ไกลในการเดินทางไปยังตัวเมืองและอพาร์ตเม้นต์นั้นมองเห็นวิวทะเลหรือไม่
จำไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นไปตามกฎพื้นฐานของความต้องการขายและความต้องการซื้อเช่นเดียวกับสินค้าบริโภคอื่น ๆเมื่อใดที่ความต้องการซื้อมากและมีความต้องการขายน้อยราคาก็จะเพิ่มสูงขึ้น ในทางตรงกันข้ามเมื่อมีความต้องการซื้อน้อยแต่ความต้องการขายมากราคาก็จะลดต่ำลง ด้วยเหตุนี้จึงเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ฉลาดที่จะซื้อโครงการที่หายากมาที่สุดเท่าที่จะทำได้ สำหรับเมืองรีสอร์ทอย่างพัทยาก็ต้องเป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนชายหาด สำหรับเมืองใหญ่อื่น ๆ เช่น กรุงเทพ ฯ ก็ต้องเป็นบริเวณที่มีความต้องการในตลาดมากที่สุด อยู่ใกล้แหล่งธุรกิจและแหล่งบันเทิงมากที่สุดเป็นย่านที่มีที่เหลือเพียงเล็กน้อยในการพัฒนาโครงการใหม่
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการหารายได้จากค่าเช่าก็ควรมุ่งการพิจารณาไปที่โครงการนั้นจะสามารถทำได้ตามที่หวังไว้หรือไม่ ซึ่งสามารถคำนวณได้โดยนำระยะเวลาที่ต้องการหารายได้มาหารด้วยราคาขาย บริษัท Raimon Land ตีพิมพ์ข้อมูลในรายงานประจำปีของการบริหารคอนโดมิเนียมของบริษัท กล่าวโดยทั่วไปคือ โครงการใดก็ตามที่สามารถประมาณการผลตอบแทนการเช่าได้มากกว่า 5% สามารถกล่าวได้ว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่ามาก
สร้างคุณภาพและระดับการดูแลรักษาควรเป็นหัวข้อหลักในการพิจารณาอีกอย่างหนึ่งสำหรับผู้ลงทุนที่กำลังมองหาผลตอบแทนระยะยาว โครงการที่มีการก่อสร้างอย่างดีและมีการบำรุงรักษาอย่างดีเป็นทรัพย์สินที่จะเพิ่มมูลค่าการลงทุนต่อไปนับสิบปี ส่วนโครงการที่มีการก่อสร้างและได้รับการดูแลรักษาที่ไม่มีคุณภาพในไม่ช้าก็จะดูทรุดโทรมและไม่ได้รับการเหลียวแล ผลที่ตามมาก็คือการหยุดการเพิ่มขึ้นของราคา ณ เวลาใดเวลาหนึ่งในอนาคตและราคาก็จะตกต่ำลงเมื่อมีโครงการใหม่ ๆ ที่ดึงดูดใจผู้ซื้อได้มากกว่าเข้ามาในพื้นที่